วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการในการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

ในการปฏิบัติโลกในด้านการทำงานการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้สามวิธี:

• เปรียบเทียบหรือการตลาด
• ราคาแพง
• มีกำไร

การเลือกวิธีการขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการประเมินผลและสถานการณ์จริงซึ่งได้มีการพัฒนาไปรอบ ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ แต่วิธีการที่เชื่อถือได้มากที่สุดก็ยังถือว่าเป็นวิธีการเปรียบเทียบในการกำหนดมูลค่าประเมิน

หลักการพื้นฐานของการประเมินผลเปรียบเทียบ

วิธีการเปรียบเทียบ - ชุดของเทคนิคในการกำหนดค่าการตลาดของสถานที่ให้บริการ คุณสมบัติโดยประมาณเมื่อเทียบกับวัตถุที่คล้ายกัน

พื้นฐานของการประเมินบนพื้นฐานของหลักการดังต่อไปนี้:

• อุปสงค์และอุปทาน สองคนนี้เป็นตัวชี้วัดที่มีการเชื่อมโยงอย่างแยกไม่ออก, จำนวน จำกัด ของข้อเสนอยกความต้องการที่เฉพาะเจาะจงและตรงกันข้ามกับข้อเสนออื่น ๆ ที่ต้องการน้อย
• การแทน ทั้งผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายราคาที่สูงขึ้นถ้าคุณสมบัติที่มีคุณสมบัติใกล้เคียงกันมีมูลค่าน้อย

แนวคิดของมูลค่าตลาดเกือบจะเหมือนกับแนวคิดของราคาที่สมดุล ราคาสมดุล - เป็นชุดของลักษณะเชิงปริมาณและการกำหนดราคาปัจจัยที่กำหนดอุปสงค์และอุปทานของโครงการซึ่งจะเทียบ

เกณฑ์หลักสำหรับการเลือกของเทียบเคียงในการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

องค์ประกอบที่จะนำมาพิจารณาในการวิเคราะห์เปรียบเทียบเป็นจำนวนมากและการรวมกันของพวกเขาเกือบจะเท่ากับอินฟินิตี้ ดังนั้นเมื่อวิเคราะห์ จำกัด จำนวนหนึ่งของปัจจัยที่มีผลกระทบโดยตรงกับการกำหนดราคา

เปรียบเทียบองค์ประกอบ เป็นสิทธิ

ภาระผูกพันหรือภาระจำยอมใด ๆ ที่นำไปสู่การลดลงของค่าใช้จ่ายของวัตถุโดยประมาณที่ นั่นคือการ จำกัด สิทธิในการเป็นเจ้าของใด ๆ - คือการลดราคา ถ้าวัตถุเป็นที่คาดกันในการเปรียบเทียบกับวัตถุที่เปรียบไม่ได้มีข้อบกพร่องที่ราคาในทางที่เพิ่มขึ้น

สำหรับความพร้อมของ easements ที่ดิน - ไม่ได้เป็นปัจจัยขั้นตอนลงเท่านั้น ในการประเมินมูลค่าเป็นสิ่งสำคัญมากเจ้าของโอนที่ดินหรือสิทธิในการเช่าใช้ถาวร ทั้งสองกฎสุดท้ายนำไปใช้กับปัจจัยการลด มันเป็นสิ่งสำคัญมากไม่ว่าจะเป็นดินแดนที่มีข้อ จำกัด บางอย่างเพื่อจัดการกับมัน

เงื่อนไขของการขาย

เงื่อนไขดังกล่าวถูกนำเข้าบัญชีถ้าวัตถุประเมินจริงๆมีคุณสมบัติที่โดดเด่นของการขาย

ปัจจัย ได้แก่ การลดการล้มละลายที่เป็นผู้ขายรีบร้อนที่จะทำให้การทำธุรกรรมการซื้อและการขายตั้งแต่เวลาที่ได้รับของตลาดอสังหาริมทรัพย์วัตถุจะลดลงอย่างแน่นอนในการเปรียบเทียบกับวัตถุที่คล้ายกัน

การประเมินผลของการมีอิทธิพลอย่างมีนัยสำคัญและการสื่อสารที่เกี่ยวข้องกับความร่วมมือ แต่ในการประเมินความเสี่ยงเหล่านี้เป็นเรื่องยาก

ถ้าซื้อและผู้ขายที่เกี่ยวข้องกับความสัมพันธ์ระหว่างการเช่าและมีการวางแผนที่จะสรุปสัญญาซื้อขายระหว่างพวกเขาเพื่อที่จะประหยัดในการชำระเงินภาษีของหลักสูตรค่าใช้จ่ายประมาณจะต่ำ แรงจูงใจในกรณีนี้หนึ่ง - เป็นบุคคลที่จะทำธุรกรรมที่มีการเชื่อมต่อกันด้วยความสัมพันธ์ที่ไม่ใช่การตลาดอื่น ๆ ดังนั้นผู้ขายได้จริงยืมไปยังผู้ซื้อ สถานการณ์ดังกล่าวหากการทำธุรกรรมที่จะได้รับในแง่ของตัวเลือก

เพื่อเพิ่มการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยสามารถนำโอกาสที่ได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐสำหรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ขนาดของการให้กู้ยืมเงินพิเศษที่ถูกกล่าวหาจะถูกกำหนดจากความแตกต่างระหว่างเงินอุดหนุนและตลาดสินเชื่อ

สภาวะตลาด

ไปทางด้านลบที่สามารถใช้ในกรณีที่มีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญระหว่างราคาตลาดสำหรับคุณสมบัติใกล้เคียงกันและมีความเชี่ยวชาญ

การเปลี่ยนการทำงานนอกจากนี้ยังสามารถนำมาพิจารณาเมื่อมีการประเมินเป็นผลกระทบต่ออุปสงค์และอุปทาน

ทรัพย์สถานที่เว็บไซต์

ปัจจัยทางกายภาพ (ที่ดิน)

วิธีการเปรียบเทียบในการประเมินที่ดินเกี่ยวข้องกับลักษณะการชุมนุมของคุณสมบัติวัตถุ:

• ขนาด;
• รูปร่าง;
• ธรณีวิทยา;
• ภูมิประเทศ;
• ระดับของการเตรียมความพร้อมที่เป็นไม่ว่าจะเป็นพืชผักล้างแผ่นดินไม่ว่าจะเป็นความผิดปกติจะถูกตัดออก;
• ตัวชี้วัดคุณภาพของ ดิน

ที่สำคัญที่สุดคือการมีหรือไม่มีของภูเขาหรือเนินเขาหินหรือคูน้ำ อย่างมีนัยสำคัญบางขีดความสามารถของแผ่นดิน, ความแข็งแรง, การปรากฏตัวของพื้นน้ำ มันเป็นสิ่งสำคัญมากถ้ามีข้อมูลเกี่ยวกับโอกาสในการเกิดของแร่ธาตุ หากข้อมูลที่ได้รับการยืนยัน, ที่ดินที่จะต้องมีภาระในอนาคต

ลักษณะทั่วไปของวัตถุที่จะได้รับการประเมิน

วิธีเปรียบเทียบตลาด - การศึกษาลักษณะที่เพิ่มค่าใช้จ่ายของสิ่งอำนวยความสะดวกที่ เหล่านี้รวมถึง:

• ขนาดของอาคารหรือสถานที่;
• อาคารสูง;
• และพื้นที่การปรากฏตัวของสิ่งอำนวยความสะดวกเสริม;
• เพดานสูง

ที่สำคัญคือวัสดุที่สร้างอาคารที่ทันสมัยมากขึ้นและมีความน่าเชื่อถือมากขึ้นก็คือที่สูงกว่ามูลค่าของทรัพย์สินที่ แต่ล่าสุดไม่น้อยค่าใช้จ่ายและลักษณะโดยรวมของอาคารที่การปรากฏตัวของการซ่อมแซมและการเข้าง่าย หากข้อมูลจากบ้านก็จะเป็นปัจจัยขั้นตอนลง

ขาดการบำรุงรักษา - มันเป็นโอกาสที่จะแก้ไข รายงานการประเมิน การคำนวณนี้จะทำกับค่าของค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหรือบูรณะงานที่คำนึงถึงผลประโยชน์ที่ได้รับจากการลงทุนการจ้างงานในการก่อสร้างหรือซ่อมแซม

กองกำลังทางเศรษฐกิจ

วิธีการเปรียบเทียบในอสังหาริมทรัพย์ - มันคือการเข้าไปในบัญชีออมทรัพย์เป็นไปได้ในแหล่งพลังงานระหว่างการดำเนินการ การเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในค่าใช้จ่ายของระบบสาธารณูปโภคที่ทำให้ผู้คนอย่างต่อเนื่องคิดเกี่ยวกับการออมและการใช้ประโยชน์จากแหล่งพลังงานทางเลือก

โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัจจัยนี้เป็นสิ่งสำคัญถ้าวัตถุที่ได้มาให้เช่าต่อไป ยิ่งอัตราส่วนของรายได้ค่าใช้จ่ายซึ่งจะถูกนำมาใช้สำหรับการดำเนินงานของอาคารหรือห้องขนาดของการกลับมาของเงินทุนในรายได้สุทธิจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดเล็ก

ประเภทนี้จะนำไปใช้ในการวัดการมีหรือไม่มีเมตรไม่ว่าจะเป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเพื่อลดการสูญเสียความร้อนที่จะมีขึ้น

ชี้วัดอื่น ๆ

บริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการพิจารณาของตนหรือไม่มีขององค์ประกอบของการบริการ ตัวอย่างที่ง่าย - ถ้ามีลิฟท์ในบ้านหรือไม่ การปรากฏตัวของการขาดสมบูรณ์หรือบางส่วนของการสื่อสารที่เชื่อมต่อมากขึ้นในระบบท้องถิ่น หากมีข้อบกพร่องมากเกินไป, การแก้ไขจะดำเนินการลดลง การประมาณค่าของอสังหาริมทรัพย์จะยังคงจัดขึ้นสำหรับความหลากหลายของตัวชี้วัด

ขั้นตอนของการตั้งถิ่นฐาน

การคำนวณทั้งหมดจะขึ้นอยู่กับวิธีการเปรียบเทียบข้อมูลเปิดแหล่งที่มาเกี่ยวกับการดำเนินการเมื่อเร็ว ๆ นี้มีความคล้ายการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

ขั้นตอนการประเมินผล:

1. การศึกษาของข้อเสนอที่คล้ายกันในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะเจาะจงระบุเปรียบเทียบว่าถูกขายเมื่อเร็ว ๆ นี้
2. ข้อมูลที่เก็บรวบรวมวิเคราะห์เป็นรายบุคคลและแต่ละประโยคจะเทียบกับประมาณอสังหาริมทรัพย์
3. ลักษณะการกำหนดราคาการแยกการแก้ไขรายงานการประเมินผล

สมานฉันท์ของราคาปรับประมาณการค่าสุดท้ายของวิธีการเปรียบเทียบ

ข้อดีวิธีการเปรียบเทียบ

แรกของทุกวิธีการที่จะทำให้มันเป็นไปได้ที่จะสะท้อนให้เห็นถึงความเห็นเฉพาะของผู้ซื้อและผู้ขายทั่วไป

การประเมินจะสะท้อนให้เห็นในราคาปัจจุบันโดยคำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงบัญชีในเงื่อนไขทางการเงินและแม้อัตราเงินเฟ้อ บริการให้คำปรึกษาอยู่เสมอสายดินแบบคงที่

เพื่อประเมินคุณสมบัติเฉพาะก็ไม่จำเป็นที่จะเรียนรู้ทั้งหมดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่เพียงวัตถุที่คล้ายกัน เทคนิคที่ง่ายมากกับผลลัพธ์ที่น่าเชื่อถือ

... และข้อเสีย

• มันค่อนข้างยากที่จะสร้างราคาที่แท้จริง
• การพึ่งพาอาศัยที่สมบูรณ์เกี่ยวกับกิจกรรมและความมั่นคงของตลาดอสังหาริมทรัพย์
• ความซับซ้อนของการประสานข้อมูลที่วัตถุที่คล้ายกันแตกต่างกันอย่างมากในแง่ของยอดขาย

สรุป

สาระสำคัญของวิธีการเปรียบเทียบในการประเมินผลของอสังหาริมทรัพย์เข้าใจทั้งซื้อและผู้ขาย เทคนิคที่ช่วยให้บุคคลที่จะสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์และให้แน่ใจว่าพวกเขาจะไม่ได้หายไป การประเมินอาจขึ้นอยู่กับการทำธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์แล้วหรือมีผู้ขายอื่น ๆ ในกรณีใด ๆ เปรียบเทียบวิธีการ - เป็นการจัดระบบและการเปรียบเทียบข้อมูลของคุณสมบัติที่คล้ายกัน สิ่งสำคัญที่การเลือกของรายการที่คล้ายกันสำหรับการเปรียบเทียบเอาเข้าบัญชีปัจจัยพิเศษหรือผิดปกติเช่นภัยคุกคามของการยึดหลักประกันการเปลี่ยนแปลงในกฎหมายและกฎระเบียบในระดับท้องถิ่นหรือความล้มเหลวในการปฏิบัติตามสัญญากู้ยืมเงินการปรากฏตัวขององค์ประกอบของการบังคับที่