ได้รับมอบหมายจากพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่ - มันคืออะไร? ข้อดีและข้อเสียของการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ภายใต้สัญญาที่ได้รับมอบหมาย

หนึ่งในวิธีที่นิยมมากที่สุดของการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ - The มอบหมายของพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่ มันคืออะไร - เข้าใจทุกคนไม่ได้และมักจะเริ่มต้นไม่อยากไปยุ่งกับมัน ตามสถิติเกือบหนึ่งในห้าของทุกบ้านภายใต้การก่อสร้างการขายภายใต้โครงการนี้ อะไรคือข้อได้เปรียบหลักและข้อเสียของการทำธุรกรรมเหล่านี้หรือไม่ สิ่งที่ผู้ซื้อที่มีความเสี่ยง?

ได้รับมอบหมายจากพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่: มันคืออะไร?

ที่ได้รับมอบหมาย - การทำสัญญาการโอนสิทธิในทรัพย์สินกับบุคคลที่สาม การทำธุรกรรมได้จนถึงวันที่คณะกรรมการของรัฐที่เอกสารของชื่อไปยังสถานที่ที่อยู่ในอาคารที่ยังไม่ได้มีอยู่ นักลงทุนที่ซื้อบ้านในอาคารใหม่ที่ บริษัท รับเหมาก่อสร้างโอนสิทธิในการคุณสมบัติบุคคลธรรมดาอื่น ๆ ที่มีค่าใช้จ่าย โดยปกตินักลงทุนจะได้รับผลตอบแทนจากการทำธุรกรรมจาก 10-90% ในเงินลงทุนในอาคารใหม่ ผู้เข้าร่วมการใหม่ ของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน นอกจากนี้ยังได้รับโอนสิทธิและหน้าที่ก่อนที่นักพัฒนา

การมอบหมายของ สิทธิในทรัพย์สินกับพาร์ทเมนต์ ในอาคารใหม่สามารถดำเนินการได้ในสองวิธี

• ตามที่ควบคุมสัญญา (ผู้ขายสิหนี้นักพัฒนาและเงินของผู้ซื้อ, การทำธุรกรรมที่สามารถดำเนินการได้หลายครั้งด้วยแง่มุมหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์);
• ภายใต้สัญญาเบื้องต้น (ไม่ใช่เรื่องที่จะลงทะเบียนของรัฐกำหนดสิทธิของผู้ขายและผู้ซื้อที่จะดำเนินการทำธุรกรรมในอนาคต)

การเบิกจ่ายที่เกิดขึ้นจากข้อตกลงร่วมกัน

วิธีการขายอพาร์ทเม้นในอาคารที่ได้รับมอบหมายไปนี้: เฟส

การกำหนดสัญญาไปผ่านสี่ขั้นตอนของการประมวลผล:

1. การตรวจสอบเอกสารนักพัฒนา:

• เช่าเหมาลำของ บริษัท ฯ
• หนังสือบริคณห์สนธิของ บริษัท ;
• ใบรับรองการลงทะเบียนของรัฐและจดทะเบียนในภาษีบริการกลาง;
• อนุญาตให้สำหรับการก่อสร้าง;
• ประกาศโครงการ
• เอกสารยืนยันการระดมทุน

2. ผู้ขายแจ้งเกี่ยวกับความตั้งใจที่จะขายทรัพย์สินให้กับนักพัฒนาแล้วจะต้องได้รับความยินยอมจากเขาในการเขียนเช่นเดียวกับเอกสารยืนยันตัวตนของภาระผูกพันทางการเงินให้กับ บริษัท นอกจากนี้ยังต้องมีการได้รับความยินยอมรับรองของคู่สมรสที่จะขายทรัพย์สินละเอียดของสถาบันเครดิต (ถ้ามีที่อยู่อาศัยที่ซื้อเกี่ยวกับการจำนอง) สารสกัดจากการลงทะเบียนไปยังพื้นที่ที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อจะต้องได้รับความยินยอมรับรองของคู่สมรสและใช้เวลาในการธนาคารและสัญญาจำนองสำหรับการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย (ที่มีการจดจำนอง)

3. รักษาข้อตกลงการยกตัวเอง ทำให้มันเป็นไปได้ที่จะมีนักพัฒนาในสำนักงานอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความ

4. มีการถ่ายโอนลงทะเบียนของรัฐในการทำสัญญาในส่วน Rosreestra คือ

มันเป็นที่ได้รับมอบหมายเป็นไปได้ของการจำนอง

กฎหมายรัสเซียปัจจุบันกำหนดว่าการมอบหมายของการจำนองและพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่ที่เป็นไปได้ ด้วยเหตุนี้ผู้ขายจะต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากสถาบันเครดิตตามที่มันถ่ายโอนภาระทางการเงินให้กับผู้ซื้อในราคาเต็ม ดังนั้นผู้ซื้อตกลงที่จะปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญากู้ยืมเงิน ในขั้นตอนนี้คุณต้องตรวจสอบอย่างรอบคอบสัญญาของสินเชื่อจำนองในขณะที่ธนาคารมีสิทธิที่จะเปลี่ยนแปลงตัวคุณเอง

ภาษี

ตามรหัสภาษีหลังจากที่ได้รับมอบหมายได้เกิดขึ้นในอาคารอพาร์ทเม้นภาษี 13% จะต้องจ่ายโดยผู้ใช้บริการ การหักเงินที่ทำจากปริมาณของกำไร - ความแตกต่างระหว่างรายได้และค่าใช้จ่ายเดิมของที่อยู่อาศัย ด้วยเหตุนี้ผู้ขายจะต้องส่งไปยังกรมภาษีตรวจสอบการประกาศในรูปแบบ 3NDFL

ตัวอย่างเช่นถ้าพาร์ทเมนท์ที่มีการซื้อ 1000000 และขายภายใต้ข้อตกลงสำหรับการถ่ายโอน 2000000 จำนวนของการหักภาษีจะเป็นจำนวนเงิน 130,000

หากผู้ซื้อต้องการที่จะได้รับการหักภาษีสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เขาจะต้องถามผู้ขายใบเสร็จรับเงินสำหรับการชำระเงินของภาษี

สารพัด

ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อได้รับประโยชน์หลังจากที่ได้รับมอบหมายจะทำในอาคารอพาร์ทเม้น สิ่งที่เป็นประโยชน์เหล่านี้หรือไม่

ผู้ขายจะทำให้กำไรจากการขาย นอกจากนี้ขนาดของมันอาจจะมีนัยสำคัญมากกว่าจำนวนเงินที่ลงทุนเดิม

สิทธิประโยชน์สำหรับลูกค้า:

• ค่าใช้จ่ายต่ำในการเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยพร้อม
• ความเป็นไปได้ของการวางแผนของแต่ละบุคคล
• ซื้ออพาร์ทเม้นสะอาดถูกต้องตามกฎหมาย

ข้อเสีย

แม้จะมีความจริงที่ว่า โอนสิทธิให้กับพาร์ทเมนท์ ในอาคารใหม่ - เป็นหนึ่งในข้อเสนอที่นิยมมากที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงมีความเสี่ยง ท่ามกลางความเสี่ยงหลักของการปล่อย:

• การล้มละลายของ บริษัท ก่อสร้าง
• การยกเลิกข้อตกลงที่ได้รับมอบหมาย
• ขายคู่
• ผู้ขายไม่แจ้งให้นักพัฒนาที่ได้รับมอบหมาย

ตอนนี้เราพิจารณาประเด็นเหล่านี้ในรายละเอียดเพิ่มเติม

ล้มละลาย บริษัท รับเหมาก่อสร้าง

ในช่วงระยะเวลานับจากช่วงเวลาของการลงทะเบียนของรัฐ PO ที่จะลงนามในการกระทำของการโอนบ้านในการดำเนินการดังกล่าวถือดอกเบี้ยอาจโอนสิทธิของพวกเขาไปยังสถานที่ เหตุผลหลักที่ได้รับมอบหมายคือการละเมิดของนักพัฒนามาตรฐานคุณภาพและการเลื่อนซ้ำของการก่อสร้าง โดยปกติแล้วสถานการณ์เหล่านี้เนื่องจากมีการล้มละลายของการพัฒนาของการวางแผนที่

หลังจากที่ผู้ถือดอกเบี้ยเริ่มต้นจะให้สิทธิในการอยู่อาศัยในอาคารใหม่ความรับผิดชอบก่อนที่สมาชิกใหม่ของใบสั่งซื้อจะถูกพัดพาโดยเฉพาะนักพัฒนา หากนักพัฒนาซอฟต์แวร์ละเมิดใบสั่งซื้อและไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของเขายกเลิกสัญญาของงานเป็นไปไม่ได้ ถือดอกเบี้ยใหม่กำลังจะมาดำเนินคดีแล้วโดยตรงกับนักพัฒนา

ผู้เข้าร่วมการเริ่มต้นในการก่อสร้างอาจจะเป็นผู้รับผิดชอบในการสร้างของสัญญาเพียงเมื่อเขาใช้ในการประกันตัว ข้อเสนอที่มีการรับประกันเป็นของหายากมาก

การยกเลิกข้อตกลงที่ได้รับมอบหมาย

การมอบหมายการซื้ออพาร์ทเม้นในอาคารใหม่ไม่ควรขัดแย้งกับบรรทัดฐานของกฎหมายที่มีอยู่และการทำสัญญาเกี่ยวกับการ มีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน ข้อตกลงการกำหนดอาจจะจำได้ว่าเป็นโมฆะในสถานการณ์ต่อไปนี้:

• ถือดอกเบี้ยเริ่มต้นที่ล้มเหลวเพื่อให้สอดคล้องกับภาระผูกพันทางการเงินให้กับนักพัฒนาและธนาคาร
• ไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรที่ได้รับจาก บริษัท ก่อสร้าง
• เราได้รับการอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากธนาคารถ้าที่อยู่อาศัยซื้อด้วยความช่วยเหลือของเครดิต

ในที่ที่มีอย่างน้อยหนึ่งในรายการดังกล่าวข้างต้นของสัญญาของงานไม่ถูกต้อง อ้างอิงจากบทความ 390 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งรับผิดชอบสำหรับข้อสรุปของการทำสัญญาที่ไม่ถูกต้องตกอยู่กับผู้เข้าร่วมเดิม DDU เขามีหน้าที่ต้องจ่ายเงินที่โอนไปให้เขาและจะต้องจ่ายดอกเบี้ยและคืนเงินให้แก่พ่ายอสังหาริมทรัพย์สูญเสียนักลงทุน

ขายคู่

ในปี 2011 มีมติตามที่ใบสั่งซื้อทั้งหมดอาจมีการลงทะเบียนของรัฐบังคับ แต่น่าเสียดายที่กฎหมายรัสเซียในด้านการก่อสร้างมีส่วนร่วมอยู่ไกลจากที่สมบูรณ์แบบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีความเสี่ยงของการขายคู่ที่ได้รับมอบหมายพาร์ทเมนท์ในอาคารภายใต้การก่อสร้าง

ในทางปฏิบัติมักจะมีกรณีที่ผู้ขายไร้ยางอายได้ลงนามในข้อตกลงกับการมอบหมายของลูกค้าหลายคนพร้อมกัน นี้เกิดขึ้นเพราะมี การทำสัญญาเบื้องต้น ของการขาย, การลงทะเบียนของที่ Rosreestra ไม่จำเป็น ได้รับการยอมรับเป็นเจ้าของลงมือสำหรับผู้รับโอนคนแรกที่ลงนามในสัญญากับผู้ขาย โอนเงินให้กับผู้ขายควรจะมีเพียงหลังจากการลงทะเบียนของรัฐของป ณ

ผู้ขายไม่ได้แจ้งให้นักพัฒนา

ผู้ขายจะต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากนักพัฒนาที่จะขายอพาร์ทเม้น มิฉะนั้นถือดอกเบี้ยใหม่จะประสบความสูญเสียที่เกี่ยวข้องกับความเสี่ยงนี้รวมทั้งไม่สามารถที่จะกู้คืนจากการสูญเสียสร้างขึ้นเพื่อยกเลิกการ pos

ตัวอย่างเช่นถ้าผู้ถือดอกเบี้ยใหม่ในศาลต้องการกู้คืนกับการก่อสร้างของการลงโทษสำหรับความล่าช้าที่ในการวางในการดำเนินการก็จะถูกปฏิเสธ

การแข่งขันการทำสัญญาในศาล

โดยการตัดสินใจของศาลของบุคคลทางกายภาพและทางกฎหมายอาจจะถือว่ามีหนี้สินล้นพ้นหรือเป็นบุคคลล้มละลาย ในกรณีนี้การทำธุรกรรมทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับปัญหาของการซื้อและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้รับการยอมรับเป็นโมฆะในสองกรณี

• เมื่อสัญญาของการขายที่ระบุราคา understated จงใจ
• การทำธุรกรรมก็ประสบความสำเร็จในเวลาน้อยกว่า 12 เดือนก่อนที่จะเริ่มการพิจารณาคดีเกี่ยวกับการล้มละลาย

ในทางปฏิบัติการพิจารณาคดีมีกรณีเมื่อสถานที่เดียวกันจะขายภายใต้การกำหนดสัญญาหลายครั้ง ต่อมาการก่อสร้างของผู้เข้าร่วมใหม่จ่ายสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถือดอกเบี้ยเริ่มต้นเปิดตัวกระบวนการของการล้มละลายและการดำเนินการถูกยกเลิก ดังนั้นผู้ถือหุ้นใหม่ไม่เพียง แต่ไม่มีที่อยู่อาศัยโลภ แต่ไม่มีเงินที่ใช้ในอพาร์ทเม้น

ที่ได้รับมอบหมายศูนย์โสด

ในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กและเลนินกราดภูมิภาคมีหน่วยงานเฉพาะ - การกำหนดยูไนเต็ดเซ็นเตอร์ พาร์ทเมนท์ในอาคารที่น่าสนใจมากขึ้นให้กับผู้ซื้อที่มีศักยภาพมากกว่าบ้านหลังที่สอง นอกจากนี้การกำหนด - เป็นกระบวนการที่ค่อนข้างซับซ้อนและใช้เวลานานที่ต้องมีความรู้ที่แม่นยำของการออกกฎหมาย

ผู้เชี่ยวชาญของศูนย์มีประสบการณ์ในการทำธุรกรรมของสัญญายก หน่วยงานยังมีฐานข้อมูลของตัวเองของคุณสมบัติการพิสูจน์แล้วว่าจริงรับประกันความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของการทำธุรกรรม

หนึ่งในความเสี่ยงมากที่สุด แต่รูปแบบที่เข้าถึงได้มากที่สุดของการซื้อกิจการของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ - การมอบหมายของพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่ สิ่งที่ชนิดของการจัดการ? ภายใต้การกำหนดหมายถึงการถ่ายโอนของการลงทะเบียนของสิทธิในทรัพย์สินจากผู้เข้าร่วมที่ใช้ร่วมกันก่อสร้างต่อบุคคลที่สาม ประเภทของการทำธุรกรรมนี้มีข้อดีที่ปฏิเสธไม่ได้ แต่ข้อเสียจำนวนมาก เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตควรจะมอบความไว้วางใจการสนับสนุนการทำธุรกรรมของทนายความที่มีคุณสมบัติเหมาะสม ในรัสเซียมีเพียงหนึ่งหน่วยงานเฉพาะในค่าใช้จ่ายของกิจการดังกล่าว - ยูไนเต็ดเซ็นเตอร์ที่ได้รับมอบหมาย